[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 중구 태평로1가에 있는 ‘광화문 뉴국제호텔’을 오피스로 리모델링하는 사업이 내년 2월까지 진행된다. 호텔 리모델링이 끝나면 지상 최고 16층의 복합건물(업무시설, 근린생활시설)로 탈바꿈한다.

부동산 매입대금 및 리노베이션 비용 등을 충당하기 위해 지분투자 및 대출을 받았다. 지분증권 중 제1종 종류증권을 유동화한 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)가 오는 2026년 5월 만기까지 차환 발행된다. 만약 ABSTB 상환재원이 부족하면 현대차증권이 자금투입에 나선다.

펀드 ‘지분투자 원금 360억·선순위 대출원금 600억’ 조달

16일 부동산업계에 따르면 서울 중구 태평로1가에 있는 ‘광화문 뉴국제호텔’을 오피스로 리모델링하는 사업이 내년 2월까지 진행될 예정이다.

(자료=업계)

뉴국제호텔은 중구 태평로1가 25-3 및 29-2에 위치하며 지난 1973년 10월에 준공돼서 50년이 넘은 건물이다. 지알이제9호일반사모부동산투자회사(이하 GRE 제9호)가 이 건물을 지난 2022년 7월 635억원에 매입했고, 작년 5월 소유권이전 등기를 접수했다.

수협은행, 우리은행이 각각 채권최고액 360억원씩 작년 5월 근저당권을 설정했다.

GRE 제9호는 이 건물을 인수하고 업무시설로 용도 변경해서 리모델링하는 사업을 진행하기 위해 설정된 사모형, 단위형, 폐쇄형, 부동산형 투자회사 형태의 집합투자기구(펀드)다. 운용사는 GRE파트너스자산운용이다.

건물 리모델링이 끝나면 지상 최고 16층, 연면적 9517.52㎡ 규모 복합건물(업무시설, 근린생활시설)로 바뀐다.

GRE 제9호는 특수목적회사(SPC) 케이제이에스티를 포함한 지분투자자로부터 지분투자 및 선순위 대주단의 대출을 받아서 조달한 자금으로 부동산 매입대금 및 리노베이션 비용 등을 충당한다.

지분투자 원금 합계는 360억원 규모다. △보통주 130억원 △제1종 종류증권 130억원 △제2종 종류증권 100억원으로 구성된다. 또한 선순위 대주단의 대출 원금은 600억원이다.

GRE 제9호의 존속기간은 뉴국제호텔 매입일로부터 3년이다. 펀드 조달자금, 운용 자산인 부동산의 임차운용 수익 및 매각대금 등을 재원으로 △매 6개월 단위 사업연도 말일로부터 2개월 이내 또는 △법인이사가 지정한 날로부터 10영업일 이내에 지분증권 이익 및 원본(투자원금)을 지급한다.

제1종 종류증권 투자자는 GRE 제9호 설정기간 동안 누적적 조건으로 지급될 약정수익 및 뉴국제호텔 매각시 원본(투자원금) 지급에서 다른 지분증권보다 먼저 분배받을 권리가 있다. 또한 원본 배분 후 잔여 수익에 대한 약정 비율에 따라 추가 배분을 받을 권리가 있다.

‘누적적’이란 전 배당연도에 배당을 받지 못한 경우 그 부족액을 차후년도 이익에서 우선적으로 추가배당받을 권리를 말한다.

뉴국제호텔 (자료=GRE파트너스자산운용)

유동화증권 상환재원 부족시 현대차증권 ‘사모사채 인수’

케이제이에스티는 GRE 제9호가 발행한 130억원 규모의 제1종 종류증권(1300만주)을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 차환 발행하고 있다.

케이제이에스티가 제1회 ABSTB(액면 133억원)을 발행해서 조달한 자금으로 GRE 제9호가 발행한 투자원금 130억원 제1종 종류증권을 인수하고, 해당 종류증권을 기초로 유동화증권을 차환발행하는 구조다. 이 유동화거래의 주관회사는 현대차증권이다.

또한 케이제이에스티는 자금 관리 및 유동화증권 발행 관련 업무를 담당하는 업무수탁자 역할을 NH투자증권에 맡겼다. 기초자산 관리업무를 담당하는 자산관리자 역할을 현대차증권에 위탁했다.

ABSTB는 액면 135억원 한도 이내에서 제1회~제12회 ABSTB로 차환발행된다. 제12회까지 차환 발행되면 오는 2026년 5월이 만기다. 유동화증권 발행대금으로 기존에 발행한 유동화증권 상환재원을 충당하지 못할 경우 차환발행은 중단된다.

ABSTB의 기초자산(GRE 제9호가 발행한 투자원금 130억원 규모 제1종 종류증권) 현금흐름은 뉴국제호텔에서 발생하는 현금흐름에 따라 달라진다. 또한 향후 리모델링 진행 상황, 뉴국제호텔 임대 또는 매각 성과 등에 따라 기초자산 현금흐름이 달라질 위험이 있다.

이밖에도 기초자산과 유동화증권(ABSTB) 간 현금흐름 불일치로, 유동화증권 상환재원이 부족해질 위험도 있다.

기초자산인 제1종 종류증권은 지분증권이라서 만기가 특정되지 않고 배당지급 시기 및 배당 규모에 불확실성이 있는 반면, 유동화증권은 확정된 일자에 원리금 지급이 요구돼서다.

회차별 유동화증권이 발행 당일 모두 팔리지 않을 경우 기존에 발행된 유동화증권 상환재원이 부족해질 위험도 존재한다. 이같은 위험을 통제하기 위해 케이제이에스티는 현대차증권과 사모사채 인수확약을 맺었다.

현대차증권은 기존에 발행된 유동화증권 상환재원이 부족할 경우 그 부족한 액수를 충당하기 위해 케이제이에스티가 발행하는 사모사채를 인수해서 유동화증권 상환재원을 충당해 줄 의무가 있다.