[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 성선화 기자] 하나금융투자(이하 하나금투)와 이지스자산운용(이하 이지스)이 독일 프랑크푸르트의 랜드마크인 ‘트리아논(TRIANON)’ 빌딩을 일반 공모펀드 상품으로 출시한다. 3년 전 국내 기관이 인수 실패했던 이 빌딩을 다시 품으며 개인이 투자할 수 있는 펀드상품으로 내놓은 것이다.

‘독일 랜드마크 빌딩’ 부동산펀드 10월 출시

2일 투자은행(IB) 업계에 따르면 하나금투와 이지스는 지난달 중순 독일 프랑크푸르트 은행 구역 내 45층 165m 초고층 트리아논 빌딩 우선협상대상자로 선정, 오는 10월께 공모 상품으로 일반에 선보인다. 하나금투가 단독 대표 주관사로, 이지스가 에쿼티(지분투자)로 참여해 해외 부동산 투자상품을 공모펀드로 내놓는 것이다.

이 빌딩은 독일 금융의 중심지인 프랑크푸르트 내에서도 은행 중심가에 위치한 초고층 트로피형 건축물이다. 독일 중앙은행인 분데스방크가 입주해 있다는 상징성을 지니며 독일 6위 은행인 데카방크가 60% 이상 임차 중이다.

펀드 만기는 5년이며 환헷지를 한 연환산내부수익률(IRR)은 7% 이상을 목표로 한다. 빌딩 매수대금은 현지 금융기관의 대출과 국내 에쿼티 인수로 조달할 예정이다. 이 중 개인들에게 공급하는 상품은 약 3000억원 규모다. 상품 판매는 하나금투와 하나은행이 주로 맡는다. 일부 다른 금융기관들도 참여할 예정이다.

하나금투는 지난해 말부터 일반 공모를 목표로 이 상품을 준비해 왔다. 독일 프랑크푸르트 마천루 속 우뚝 솟은 트로피 빌딩으로 데카방크가 임차인인 만큼 일반 공모펀드가 적합하다는 판단에서다. 더욱이 3년만에 치솟은 가격 탓에 국내 기관들의 목표 수익률을 맞추기가 쉽지 않다는 지적이다.

이지스는 이번 상품과 관련해 “지난 3년간 프랑크푸르트 시장 상황이 많이 달라진 만큼 펀드 수익률 목표치를 상회할 것”으로 예상하고 있다. 수요는 증가한 반면 공실은 현격히 줄었기 때문이다. 지난 2016년 약 55만 2000㎡였던 공실률이 올 들어 15만 9000㎡로 3분 1 수준으로 낮아졌다는 게 이지스측 설명이다.

국내 기관, 도전 두번만에 매입 성공

이 빌딩은 지난 2016년 국내 한국투자신탁운용과 우정사업본부가 눈독을 들이며 투자를 검토했지만 급작스런 투자금 축소로 인수에 실패한 바 있다. 이 때문에 현재 캡레이트(Cap rate·부동산 거래를 통해 얻는 수익률)는 3년 전(5.3%) 대비 소폭 하락한 4% 수준이다. 이는 그동안 시장 상황이 좋아지면서 가격이 3년(7000억원) 대비 약 9000억원대로 상승했기 때문이다. 캡레이트는 부동산 임대수익에서 경비를 제외한 순영업소득을 부동산 투자금(시가 기준)으로 나눠 산출된다.

그동안 미국·호주·일본 등 해외 공모 상품은 있었지만 독일 프랑크푸르트 지역의 일반 공모 상품은 이번이 처음이다. 국내 기관이 독일 프랑크푸르트에 있는 초고층 빌딩을 매입한 것은 지난 2016년 삼성SRA자산운용의 9000억원대 코메르츠방크 매입이 처음이다 . 다만 당시는 100% 셀다운(기관 판매)이었다. 삼성금융 계열사들이 공동 투자한 이 빌딩은 상대적으로 낮은 캡레이트(4.5%) 때문에 최근에야 셀다운이 완료됐다.

마지막 남은 변수는 데카방크의 임차 기간 연장 여부다. 현재 남은 임차 기간이 6년 정도로 펀드 만기가 돌아오는 시점에서 임대료를 유지하면 계약을 연장해야만 지금과 같은 수익률이 유지된다. IB업계 관계자는 “독일 프랑크푸르트가 유럽 대륙 내 신금융 메카로 부상하면서 수요가 늘고 공실이 줄고 있다”며 “하지만 목표 수익률은 지금의 시장 상황이 유지된다는 전제 하에 산출한 것으로 최악의 경우를 대비하는 출구전략이 필요하다”고 말했다.