[이데일리 김성수 기자]SK리츠의 100% 자리츠인 토털밸류제1호리츠는 KB자산운용으로부터 서울 종로구 종로51에 위치한 종로타워의 소유권 이전을 완료했다고 20일 밝혔다.

이로서 SK리츠 자산규모는 3조1000억원이 됐다. 또한 자산규모 측면에서 다른 리츠와 약 6000억원 이상 격차를 내며 1등 자리를 굳혔다.

SK리츠가 추진하는 밸류업(가치상승) 전략을 시각화한 모습 (자료=SK리츠)

종로타워 매입가는 6215억원(3.3㎡당 3390만원)이다. 부대비용 포함해 6768억원이 총 투자비다.

토털밸류제1호리츠는 SK리츠로부터 유상증자로 4214억원을 출자받고, 나머지 2448억원은 은행 담보대출로 자금을 조달해 자산을 매입했다.

SK리츠로부터 받은 유상증자 자금의 조달 구성을 살펴보면 무보증회사채(AA-/Stable) 960억원, 전환사채 290억원, 그리고 브릿지 성격의 전자단기사채 3340억원으로 구성돼 있다.

전환사채·회사채 발행으로 금리 최대한 낮춘다

SK리츠는 4%대 수준의 금리로 3700억원 차입을 성사시켰다. 선순위 금리가 5~6%대로 치솟아 상업용부동산 시장이 큰 타격을 받는 가운데 AA-/Stable 신용등급을 보유한 SK리츠의 장점을 활용해서 자금조달에 성공한 것이다.

SK리츠는 자리츠의 담보대출 이외에 5% 초반 수준의 무보증회사채 및 2% 금리의 전환사채를 조합해 차입했다. 또한 시장 변동성 이슈를 최대한 방어하면서 금리를 최대한 낮추겠다는 전략이다.

특히 금리 2%대의 전환사채 발행은 리츠 업계 최초 시도다. 고금리 시대에 낮은 이자율 기반으로 주주의 배당 영향을 최소화하기 위한 전략이다. 발행 물량은 290억원으로, 기존 주주 지분율의 2% 정도 규모다.

SK리츠는 전환사채가 주식으로 전환될 경우 낮아진 담보인정비율(LTV)을 활용해서 추가 차입만을 통해 높은 수익률의 자산을 매입할 계획이다.

“임대료 정상화·리테일 개선으로 가치 높일 것”

종로타워는 종각역과 연결된 서울 중심권역의 대표적인 랜드마크 자산이다. 5년 평균 공시지가 상승률은 9.6%다.

종로타워는 입지적 가치와 인지도에 비해 공실 문제가 오랫동안 해소되지 않아 시장에서 저평가되던 자산이었다. SK리츠운용은 SK그룹 친환경 사업 담당 6개사가 집결된 그린 캠퍼스를 종로타워에 유치해 KB자산운용으로부터 우선매수권을 획득했다.

현 임대료는 주변 시세 대비 20% 이상 낮아 수익성을 개선할 여지가 있다. 1200명 규모의 SK 직원이 이동해오면 리테일과 주변 상권도 활기를 되찾을 것이라는 분석이다.

SK리츠는 임대료 정상화, 친환경 에너지 솔루션 적용, 미디어파사드 설치, 리테일 개선 등을 순차적으로 실행하며 건물 가치를 높일 계획이다.

SK리츠운용 관계자는 “4%대 차입 금리는 불안정한 자본시장 속에서 주주의 배당 영향을 최소화하기 위해 모든 관계자가 치열하게 고민한 결과”라며 “종로타워가 대한민국 상업용부동산의 핵심자산으로서 제 역할을 하도록 밸류 업(가치 상승) 계획을 단계적으로 실행할 것”이라고 말했다.