[이데일리 김성훈 기자] 2008년 금융위기 이후 부동산 시장이 글로벌 유동성과 각국의 시장 개방, 기관투자자 영향력 등 다양한 외생변수 여파로 금리 민감도가 점차 축소되고 있다는 조사 결과가 나왔다. 코로나19로 시장 변동성이 커진 상황에서 포트폴리오 리밸런싱(재조정·rebalancing)을 통해 자산가격 변동성 축소가 필요하다는 분석도 더해졌다.

마스턴투자운용 내 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실은 1일 ‘금리 인상기 해외 부동산 투자전략-글로벌 부동산 시장의 변곡점’ 보고서를 통해 이러한 내용을 공개했다.

R&S실은 코로나19에 따른 거래량 감소에도 상업용 부동산 가격이 견조한 흐름을 보이고 있다고 분석했다. 또 향후 주요국의 통화정책 기조 전환에도 실질금리가 마이너스 수준으로 낮아 당분간 시장으로의 자금 유입은 지속될 것으로 예상되며 이에 자산 가격 변동 위험은 크지 않을 것으로 전망했다.

보고서에 따르면 과거 금리 상승이 반드시 캡레이트(Cap Rate·자본환원율) 상승과 자산 가격 하락을 초래하지 않았던 것으로 드러났다. 캡레이트는 금리 외에도 경기 사이클, 인구 및 산업구조, 투자 수요 등 다양한 요인의 영향을 받는 것에 기인한다. 장기간 초저금리에 따른 풍부한 유동성은 스프레드를 역대 최고 수준으로 확대시켰다는 점도 짚었다.

아울러 금리 인상기에도 부동산 투자 수익은 물가 상승과 연동되어 인플레이션 헤지(hedge)가 가능하다. 금리 인상은 조달금리 상승에 따른 수익률 하락 가능성으로 투자 수요 감소에 영향을 끼치는 반면 임대료가 물가지수에 연동돼 영업이익 증가 및 인플레이션 헤지 효과가 큰 편이다. 과거 추이를 봐도 상업용 부동산의 인플레이션 헤지 효과는 주식이나 채권 대비 상대적으로 큰 것으로 나타났다.

지효진 마스턴투자운용 R&S실 글로벌리서치팀장은 “코로나19로 트렌드 변화 가속에 따른 시장 변동성이 커졌다”며 “경기 사이클 회복 시점에서 포트폴리오 리밸런싱(rebalancing)을 통해 자산가격 변동성 축소가 필요할 것”이라고 말했다.

구체적으로 유동성과 회복탄력성이 높은 게이트웨이 도시 중심, 만기가 짧아 임차인 개선을 통해 임대료 상승을 즉각 반영할 수 있는 멀티 테넌트 자산, 시세 대비 저비용으로 렌트된 자산 등에 선별 투자하는 것을 핵심전략으로 제시했다.

마스턴투자운용은 해외 시장 확대 및 혁신상품 지속 발굴을 위해 R&S실 산하에 올해 글로벌 리서치팀을 신설했다. 삼성생명과 삼성SRA자산운용을 거친 지효진 팀장은 지난 6월에 글로벌 리서치팀에 합류했다. 마스턴투자운용 R&S실은 앞으로도 국내외 상업용 부동산 시장에 대한 입체적인 분석과 투자전략을 담은 심층 보고서를 지속적으로 선보일 계획이다.