[이데일리 김성수 기자] 오는 2일 공매 개찰(매각결정)이 진행되는 ‘남산 그랜드하얏트 호텔 주차장 부지’가 얼마에 팔릴지 주목된다. 이 부지는 남산과 한강을 한눈에 조망할 수 있는 한남동 최고의 위치로 알려져 있다.

다만 재산세를 4억원 넘게 체납한 데다 경사가 높아 개발이 어렵기 때문에 유찰될 가능성도 배제할 수 없다. 한국자산신탁은 마지막 회차까지 공매를 다 진행했는데도 낙찰자가 없으면 최종 6회차의 최저 입찰 금액으로 수의 계약을 할 예정이다.

한남동 747-1 일대 (사진=김성수 기자)

◇ 이달 2일 결과 확인 가능…남산·한강뷰 입지

1일 한국자산관리공사(캠코) 공공자산 처분시스템 온비드에 따르면 서울 용산구 한남동 747-1 대지(면적 8050.2㎡) 외 6건은 전일 공매 입찰이 마감됐다. 입찰 결과는 개찰을 진행하는 오는 2일 확인할 수 있다.

공매대상 부동산은 △한남동 747-1 대(건축이 가능한 땅) 8050.2㎡ △한남동 747-10 도로 2042.6㎡ △한남동 747-11 공원 60.5㎡ △한남동 747-20 공원 225.0㎡ △한남동 747-21 대 707.0㎡ △한남동 747-22 도로 221.0㎡ △한남동 747-1 주차장, 근린생활시설, 창고(3층짜리 건물)로 이뤄져 있다. 건물 제외 토지 면적은 총 1만1306.3㎡(약 3426.15평)다.

공매란 세금 체납 문제로 국가가 압류한 재산을 한국자산관리공사(캠코)가 강제 매각하는 것을 뜻한다. 공법상 행정처분이라서 국세 징수법 성격을 가진다. 반면 경매는 채무자가 금융권 대출을 갚지 못해서 담보물인 부동산을 법원에서 강제 매각하는 것으로, 민사집행법 성격을 갖고 있다.

‘남산 그랜드하얏트 호텔 주차장부지’ 공매대상 부동산 표시 (자료=캠코)

이날 입찰 마감한 한남동 대지 물건은 남산 그랜드하얏트 호텔 주차장 부지다. 소유자는 이든센트럴한남이며 수탁자는 한국자산신탁이다. 수탁자란 위탁자가 맡긴 재산을 대신 관리하는 개인이나 단체를 뜻한다.

이든센트럴한남은 이든자산운용과 디벨로퍼 유오디(UOD) 등으로 구성된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 애초 이든센트럴한남은 이 현장을 고급 주택가로 개발할 예정이었다. 7개동 규모 연립주택 21가구와 8개동 규모 단독주택 8가구를 개발하려던 프로젝트다.

하지만 이든센트럴한남이 인허가 작업과 대출 리파이낸싱에 실패하면서 사업이 좌초됐다. 이 사업을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권을 기초자산으로 해서 특수목적회사(SPC) 스마트한남제일차가 발행한 250억원 규모 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 작년 12월 17일이 만기였다.

재산세 4억·경사 높아 개발 불가…유찰될 수도

용산구청이 해당 부지에 개발허가를 내주지 않은 이유는 경사가 너무 가파르기 때문이다. 서울특별시 도시계획 조례 별표1에서 개발행위허가 기준(제24조 관련)을 보면 개발행위 허가 대상은 평균 경사도 18도 미만(녹지지역에서는 12도)인 토지다.

반면 이 토지는 기존 건축물이 없는 대지인데다 경사도가 일부 30도가 넘을 정도로 가파르다. 사업자 측에서는 절성토(땅을 평평하게 만들기 위해 파내고 북돋는 것)를 법적 기준보다 훨씬 높게 하겠다는 계획을 용산구청에 가져왔다.

하지만 절성토를 위한 토지 형질변경을 하려면 경사도, 입목축적 등 별도의 다른 조건들을 만족해야 한다. 그런데 그 요건도 충족하지 못한 것으로 전해졌다. 입목축적이란 산지에 뿌리를 박고 생육하고 있는 모든 나무의 부피의 합을 말한다. 보통 1헥타르(ha)당 몇 ㎥의 입목축적을 갖고 있다고 표현한다.

결과적으로 이 부지는 입지는 좋지만 개발이 어려운 것으로 분석된다. 토지 형질변경을 하지 않는다면 개발행위 허가를 받을 필요가 없지만, 대신 주차장으로 써야 해서 개발이익을 내기가 어렵다.

재산세도 체납된 상태다. 납기는 작년 9월 30일이다. 공매 입찰 만기일인 지난달 28일 재산세를 납부할 경우 가산세까지 합쳐서 총 4억657만5870원을 내야 한다. 매도자인 한국자산신탁은 어떤 경우에도 그 고유재산으로 제세공과금, 관리비 등 일체의 비용 납부 의무를 부담하지 않는다.

‘남산 그랜드하얏트 호텔 주차장부지’ 공매일정 및 회차별 최저입찰금액 (자료=캠코)

이처럼 재산세, 개발허가 문제가 있기 때문에 유찰될 가능성도 있다. 1회차 공매의 최저입찰금액은 나라감정평가법인 감정평가액 기준 2873억3160만3000원이다. 토지분(2869억8397만원), 건물분(3억1603만원), 부가가치세(3160만3000원)를 합친 금액이다.

이번 공매에서 낙찰자가 없어서 유찰된다면 2회차 입찰일은 이달 6일로 예정돼 있다. 이 경우 최저입찰금액이 2729억6502만2850원으로 5% 떨어진다. 3회차에는 2593억1752만1790원으로 다시 5% 떨어지며, 마지막 6회차에는 2223억3345만3990원으로 낮아진다.

한국자산신탁 관계자는 “마지막 회차까지 공매를 다 진행했는데도 낙찰자가 없으면 최종 6회차의 최저 입찰 금액으로 수의 계약을 진행할 예정”이라고 말했다.