[이데일리 마켓in 김성수 기자] 코로나19 이후 공급과잉으로 상업용 부동산 시장에서 ‘미운오리새끼’로 전략했던 물류센터가 조만간 백조로 탈바꿈할 것이란 기대가 높아지고 있다. 전자상거래 시장 성장으로 매년 일정 면적의 물류센터가 필요한데, 수년간 물류센터 착공이 급감한 탓에 내년쯤이면 물류센터 공급과잉이 해소되고, 2026년에는 공급부족 상태가 될 것이라는 이유에서다.

물류센터 전경. 기사 내용과 무관. (사진=뉴스1)

◇ 전국 물류센터 ‘공급절벽’…작년 수도권 착공 ‘0개’

3일 국내 최대 상업용부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 올해 상반기 기준 물류센터 미착공 물량은 313만㎡로 건축허가를 받은 323만㎡의 97%에 달했다. 지난 2021년에는 미착공 물량이 363만㎡로 건축허가 받은 물량 1244만㎡의 29%에 그쳤지만 2022년에는 이 비율이 71%로 뛰었고 작년 95%, 올해 97%로 더 늘어났다. 허가를 받아놓고도 대부분 착공에 나서지 못한 것이다.

또 수도권은 더 심하다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 자료를 보면 인허가 받은 수도권 물류센터의 미착공률은 2021년 17%에서 2022년 73%로 뛰었고, 작년에는 100%를 기록했다. 작년에 착공 신고한 수도권 물류센터가 총 16곳인데 실제로는 한 곳도 착공하지 않은 것이다.

현재 계획된 공사도 상당수 지연되고 있다. 공급 계획된 전국 물류센터 물량은 올해 650만㎡, 내년 247만㎡, 2026년 약 43만㎡다. 하지만 공사 지연으로 위 물량이 공급되는 시점도 지연될 것으로 분석된다.

평균적으로 인허가 받은 사업장은 착공하기까지 6~8개월 걸린다. 지난 2017년부터 작년 9월까지 수도권 1만6500㎡ 이상 물류센터 개발사업장은 지난 2020년까지는 인허가가 끝나면 후 대부분 착공에 들어갔다. 하지만 지난해부터 이어진 공사비 증가, 고금리, 프로젝트파이낸스(PF) 시장 경색으로 물류센터 개발이 어려워지면서 착공 시기도 계속 늦춰지는 분위기다.

이처럼 전국 물류센터 개발 사업자들이 착공에 나서지 못하면서 물류센터 임대시장의 수급 불균형이 서서히 완화될 것이란 기대가 높아지고 있다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

택배 물동량, 성장세 거듭…물류센터 수요 ‘여전’

반면 물류센터 수요는 계속 증가하고 있다. 사회적 거리두기 완화와 함께 오프라인 시장이 재개됐지만 온라인 쇼핑 거래액 증가, 소액상품 배송 증가로 물품 입고부터 보관, 출고, 배송을 담당할 물류센터가 계속 필요해서다.

엔데믹 이후에도 택배 물동량은 여전히 두자릿수 성장률을 보인다. 한국통합물류협회 자료에 따르면 국내 택배 물동량은 지난 2015년부터 연간 10% 이상 성장했다. 코로나19로 언택트 소비(온라인 소비)가 급증했던 2020년에는 성장률이 21%였다. 작년 1~9월 온라인 쇼핑 거래액 증가율(전년대비 3.4%)은 전체 소매거래액 증가율(1.8%)을 웃돌았다.

특히 전자상거래(이커머스) 업체들은 온라인 쇼핑시장 내 점유율을 높이기 위해 빠른 배송 서비스(퀵커머스 서비스)를 제공하려고 노력한다. 이를 위해서는 촘촘한 물류 네트워크 구축이 필요하다.

공정거래위원회에 따르면 현재 국내 온라인 쇼핑시장에서 거래액 기준 점유율 1위 업체는 쿠팡(지난 2022년 기준 24.5%)이며, 2위는 네이버쇼핑(23.3%)이다.

쿠팡은 전자상거래 외에도 자체 물류센터 개발 및 마스터리스로 물류센터 시장에 공격적으로 투자해왔다. 마스터리스란 특정 임차인 혹은 개발 업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재임대해 관리하는 사업 방식을 뜻한다.

반면 네이버쇼핑은 이미 풀필먼트 시스템을 구축한 물류업체(CJ대한통운, 파스토, 아워박스 등)와 연합해서 ‘도착 보장’ 배송 서비스를 제공한다. 도착 보장 서비스는 네이버 협력 물류업체들이 오픈마켓 판매자들 제품을 미리 보관했다가 소비자가 원하는 배송 예정일까지 배송해주는 서비스다.

CJ대한통운도 쿠팡의 물류 전문 자회사 CLS에 맞서 물류 인프라 및 배송 경쟁력 강화에 힘쓰고 있다. 올해 상반기 경기도 이천시 마장면과 장호원읍에 새로운 풀필먼트 물류센터를 가동했다. 또한 휴일배송, 익일배송, 새벽배송 등 다양한 도착 보장 서비스를 제공하는 통합 배송서비스인 ‘오네(O-NE)’ 서비스를 개시했다.

한 상업용부동산업계 관계자는 “매년 온라인 시장이 성장하는 만큼 매년 264만㎡ 규모의 물류센터 임차 수요가 꾸준히 발생한다”며 “반면 물류창고 공사에는 2년이 걸리는데, 작년 1월 착공에 들어간 물량은 거의 없었다”고 설명했다.

이어 “내년 하반기가 되면 물류센터 공급이 거의 없다는 뜻”이라며 “이처럼 물류센터 신규 공급이 둔화되고 있다는 점을 고려하면 내년부터 물류센터 임대시장의 수급 불균형이 서서히 완화되고, 2026년에는 공급부족으로 돌아설 것”이라고 내다봤다.