△미국 뉴욕 오피스 ‘모빌빌딩’(Mobile)

[이데일리 박정수 기자] 한화자산운용이 미국 뉴욕 A급 오피스 빌딩인 ‘모빌빌딩’(Mobile)에 투자했다. 특히 국내에서는 사실상 처음으로 대출 형식의 우선배당주(우선사원 지분 투자) 투자를 성사시켰다. 우선사원 지분 투자는 일반적인 지분 투자와 다르게 채권처럼 고정금리를 받을 수 있고, 일반 투자보단 우선으로 배당을 받을 수 있다.

5일 투자은행(IB)업계에 따르면 한화자산운용은 최근 뉴욕 그랜드 센트럴역 인근에 위치한 오피스 빌딩을 기초 자산으로 하는 우선사원 지분에 총 1억7500만달러(약 2160억원)를 투자했다. 투자기간은 총 5년이다.

이번 투자는 미국 뉴욕 내 부동산 보유 자산 순위 5위의 부동산 투자사인 RXR리얼티와 코인베스트먼트(공동투자)로 구조를 짰다. 이에 한화자산운용과 RXR리얼티는 1억7500만달러 가운데 각각 8750만달러(약 1080억원)씩 투자했다.

IB업계 관계자는 “국내에서는 사실상 처음으로 선보이는 투자 유형”이라며 “2017년께 주요 운용사가 같은 유형의 투자를 성사시키려 했으나 실패한 바 있다”고 말했다. 그는 “RXR리얼티와 공동투자로 구조를 짠 덕이 컸다”며 “5년 평균(USD Net IRR) 7.48%의 매력적인 예상 수익률이 기대된다”고 전했다.

기초 자산인 모빌빌딩은 1956년에 완공됐고 2010년에 리모델링된 된 지하 2층~지상 45층 규모의 건물로 임대면적이 약 4만8026평에 달한다. 임대율은 97%이며 임차비중 기준 상위 3곳의 임차인이 본건 자산의 65% 이상을 장기 임차 중이다. 의료기관(S&P AA, 임대비중 26%)이 27년, 대형은행 (S&P A-, 27%) 9년, 미디어 및 마케팅 업체(R&I AA-, 12%) 9년 등이다.

모빌빌딩은 뉴욕 맨해튼 내 유동인구가 가장 많고 쇼핑, 문화, 상업 중심지인 미드타운에 위치해 있다. 특히 모빌빌딩이 위치한 42번가는 허드슨 강 ‘Piers’부터 ‘타임스퀘어’, ‘그랜드 센트럴’, ‘UN본사’를 연결한다.

특히 토지 소유주와의 100년 재계약을 통해 건물 가치가 10억달러에서 13억달러로 상승한 상황이다. 현재 모빌빌딩은 개인 부동산 전문투자자가 소유 중인데 애초 10억달러(대출 7억달러, 주택담보대출비율 70%)에 건물을 매입했으나 이번에 감정평가액이 오르면서 주택담보대출비율이 50% 초반대로 내려간 상황이다.

IB업계 관계자는 “건물 소유주가 추가 대출을 진행하려 했으나 선순위·후순위 대주단이 반대한 것으로 안다”며 “이에 이번에 한화자산운용을 통해 대출 형식의 우선사원 지분 투자가 진행된 것”이라고 설명했다.