이천단천리물류센터 조감도(사진=태은물류 홈페이지)

[이데일리 문승관 기자] 최근 인기 상한가를 달리고 있는 물류센터 투자가 일부 숨 고르기에 들어갔다. 코로나19 사태 이후 이커머스 확대에 따른 수혜로 주목을 받으면서 단기간에 몸값이 치솟은 탓이다. 높은 가격에 인수할 수록 앞으로 자금 회수 과정에 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없다. 부동산 시장 큰 손이었던 증권사들이 단기 유동성 리스크로 대체투자에 적극 나서지 않는 것도 영향을 미쳤다. 이에 따라 단기급등한 지역과 일부 물류센터가 입찰을 늦추는 사례가 나타나고 있다.

23일 투자은행(IB)업계에 따르면 LB자산운용은 매각을 추진 중인 경기도 이천시 호법면 단천리 ‘이천단천리물류센터’ 입찰을 한 달 뒤로 미뤘다.

이천단천리물류센터 매각자문사인 메이트플러스는 최근 투자자에게 입찰일을 이달 24일에서 내달 13일로 연기한다고 통보했다.

매각 측에 정통한 한 관계자는 “무조건 딜 클로징 능력이 큰 증권사를 참여시킨다는 게 첫 번째 목표다”며 “부동산 자산운용사들이 적극적으로 나서는 등 수요 측면에서는 걱정할 상황이 아니다”고 말했다.

IB업계에서는 몸값이 치솟는 상황에서 입찰 연기 통보는 이례적이라고 분석한다. IB업계 관계자는 “일반적으로 몸값이 치솟는 상황에서 입찰을 연기하는 것은 일반적이지 않다”며 “다만 강남 오피스 가격 수준까지 단기간에 올라 이에 부담을 느낀 증권사나 자산운용사 등의 참여가 저조할 수 있어 숨 고르기에 들어간 것으로 해석할 수 있다”고 말했다.

이어 “올해 1분기에만 수도권 내 8개 신규 A급 물류센터가 총 65만㎡(약 12만평) 규모로 공급됐다”며 “이는 올해 전체 예정 공급량의 40%에 해당하는 규모로 코로나19에 따른 투자자의 투자 활동 축소가 있을 수 있다”고 덧붙였다.

현재까지 신규 개발 프로젝트가 중단되거나 지연하는 사례는 발생하지 않았지만 이번 이천단천리물류센터 입찰 연기가 올해 공급 예정인 경기도 안성과 곤지암, 이천의 다른 물류센터에도 시사하는 바가 크다고 설명했다.

현재 이천단천리물류센터의 가격은 3.3㎡(평)당 600만원에서 650만원 수준이다. 총면적은 3만3460㎡(약 1만평)으로 매매가격만 600억원에서 650억원 사이다.

부동산 자산운용사 한 관계자는 “이천단천리물류센터는 이례적으로 캡 레이트 기준 4% 초중반대 가격을 예상하고 있다”며 “5% 전후를 써야 할 텐데 지금의 몸값과 앞으로 엑시트를 고려하면 5% 전후의 캡 레이트는 부담일 수밖에 없다”고 설명했다.

캡 레이트(Cap rate)란 부동산 거래를 통해 얻은 수익률을 말한다. 지난해 초반까지만 해도 물류센터 캡 레이트는 5% 중후반 대였다. 매각 측에서 그 정도 수준이 아니면 팔지 않았지만 껑충 뛴 몸값 때문에 4%대까지 떨어진 상황이다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 담당 이사는 올해 1분기 국내 상업용 부동산 투자 마켓뷰를 통해 “코로나19 사태로 물량이 폭발적으로 증가하면서 물류센터에 대한 수요가 증가하고 있다”며 “수도권 물류 시장은 비교적 안정적인데다 당분간 국내 투자자의 물류 자산에 대한 수요는 견고하게 유지될 것”이라고 예상했다.