[이데일리 마켓in 지영의 안혜신 기자] 국내 기관투자자(LP)들이 투자했던 미국 보스턴 소재 초고층 랜드마크인 ‘스테이트 스트리트 빌딩’에서 디폴트(채무불이행)가 발생했다. 현지 차주인 글로벌 부동산 개발사가 자금난으로 디폴트를 선언하면서 국내 대주단이 자칫 원금과 수익금을 날릴뻔했으나 담보권 실행으로 리스크 대응에 성공하면서 위기를 모면했다. 속수무책으로 투자금을 날릴 뻔했던 LP들도 투자금 회수 길이 열리게 됐다.

미국에서 상업용 부동산(CRE) 시장 조정이 이어지면서 리스크 대응에 실패해 속수무책 손실이 확정되는 투자건이 적지 않은 가운데 보기 드문 대응 사례라는 평가다.

디폴트로 날아갈 뻔한 美 보스턴 ‘마천루’...韓 투자자 위기대응 성공

4일 이데일리 취재 및 투자은행(IB) 업계에 따르면 다올자산운용은 최근 디폴트가 발생한 미국 보스턴 초고층 건물인 스테이트 스트리트 파이낸셜 센터 빌딩을 추가 출자를 통한 담보권 실행으로 인수, 운영 권리를 확보해왔다. 디폴트를 선언한 직전 차주는 부동산 개발사 포티스 프로퍼티다. 미국 전역에 다수의 부동산을 보유한 포티스 그룹이 누적 손실을 감당하지 못해 스테이트 스트리트 빌딩 만기 대응에 실패한 것으로 파악됐다.

다만 디폴트가 발생했음에도 스테이트 스트리트 빌딩을 인수해온 덕분에 국내 대주단 손실은 없을 전망이다.

국내 운용사(GP)인 다올자산운용이 미래에셋자산운용 등 기존 LP들과 협의를 거쳐 추가 출자에 성공, 대응 여력을 마련했다. 최근 디폴트 및 기한이익상실(EOD)이 발생한 다수의 해외오피스 투자건에 대해 대체로 충당금을 쌓고 포기하는 사례가 속출하는 점을 감안하면 이례적인 사례라는 평가다.

국내 GP와 대주단은 건물 가치 및 추가 상승 여력을 감안해 인수를 결정한 것으로 보인다. 스테이트 스트리트 빌딩은 보스턴 대표 랜드마크다. 연면적 9만7200㎡에 지상 36층 규모로 매입 시점 전체 건물가는 무려 1조4000억원에 육박했다. 미국 2위 신탁은행인 스테이트 스트리트 은행이 지난해까지 이 건물을 본사로 사용해왔다.

최근 스테이트 스트리트 은행의 임차 만료 및 본사 이전으로 일시적으로 임대율이 하락했으나, 새 우량 임차인 입주가 결정됐다. 글로벌 대형 사모펀드(PEF)인 글로벌 하버베스트가 본 건물로 이주를 결정, 건물명도 하버베스트 빌딩으로 변경될 예정이다.

미국 보스턴 소재 스테이트 스트리트 빌딩. (사진=이데일리 DB)

◇ 손실 막은 배경은 현지 대응 역량…LP “유사 대응 사례 늘어나야”

최근 들어서 코로나19 이전 해외부동산 투자가 유행하던 때 국내에서 이뤄진 투자 중 손실이 발생하는 건이 적지 않은 상황이다. 하지만 이번에 국내 GP와 대주단은 현지 정보를 실시간으로 파악하고 대응에 나선 것으로 알려졌다. 우량건물을 들여왔던 덕에 감정가액 하락폭도 크지 않아 담보인정비율(LTV) 75%로 발행했던 대출채권의 원리금도 유지되고 있는 것으로 파악됐다.

특히 GP인 다올자산운용이 최근 해외 채권단과의 협상에서 우위를 점한 데다, 본건 투자 자산 재구조화(Financial Restructuring)에 성공한 점이 리스크 대응에 크게 기여했다는 평가다. 속수무책으로 충당금을 쌓고 있는 다른 해외부동산 손실 사례들과의 차이점이다.

리스크 대응에 성공한 덕에 각기 수백억씩 투자해둬 불안하게 상황을 지켜보던 국내 LP들도 한숨 돌리게 됐다. 연장 과정에서 약정 이자율도 상향 조정하면서 향후 추가이익이 발생할 전망이다.

이번 투자에 참여했던 한 LP관계자는 “내부에서 모니터링 대상으로 놓고 충당금을 쌓아야 할지 논의하며 한동안 우려스럽게 지켜보던 건인데 다행스러운 일”이라며 “향후 시장 상황을 더 지켜보겠지만 선방한 셈”이라고 평가했다.

그는 이어 “최근 운용사에서 대체로 핵심 인력 이탈이 많아 현지 돌아가는 상황도 제대로 보고 못 받는 건들도 있는데 이 정도면 대응력이 좋았던 편”이라고 덧붙였다.

관리사인 다올자산운용 관계자는 “이 건물의 경우 다른 해외 오피스와 다르게 우량 임차인으로 공실을 채운 덕에 안정화가 진행되고 있다”며 “지난 2022년 9월에 현지 리파이낸싱도 큰 문제 없이 진행돼 다른 재무적 리스크는 없는 상태”라고 말했다.