▲스카이파트 호텔 센트럴점

[이데일리 박정수 기자] 스카이파크 호텔을 담은 KB자산운용의 부동산펀드에 화인파트너스와 유안타증권이 주요 투자자로 나섰다. 특히 이들은 3년간 평균 6%의 배당을 받으며 매각 차익을 포함한 주주수익률(Equity IRR)은 15%대를 목표로 하고 있다.

14일 투자은행(IB)업계에 따르면 ‘KB부동산가치추구형 전문사모부동산투자신탁 제1호’ 메인투자자로 화인파트너스와 유안타증권이 참여했다. 펀드 모집금액은 총 440억원으로 기관투자가를 대상으로 하는 1종 수익증권(선순위)이 240억원, 대표임차인(아이큐웰) 등이 투자한 2종 수익증권(후순위)이 200억원 규모다.

IB업계 관계자는 “유안타증권은 유동화전문회사를 세워 투자에 참여했고 이외 롯데자산개발과 스카이파크도 1종 수익증권 투자자로 일부 참여했다”고 전했다.

펀드는 스카이파크 호텔 명동2호점, 센트럴점, 제주점 3개 호텔을 매입 후 운용기간 중 배당수익과 매각 시 처분이익을 분배하는 구조다. 앞서 작년 12월에 KB자산운용은 제이알투자운용이 보유 중이던 명동2호점과 센트럴점을 인수했고, 같은 기간 에이치원으로부터 스카이파크 호텔 제주점도 사들였다.

펀드 평균 배당수익률은 1종 수익증권 6%이며 2종 수익증권은 2.31%다. KB운용 관계자는 “스카이파크 3개 호텔을 아이큐웰이 마스터리스(통임대 후 재임대)하고 최소보장임대료를 보장하기로 했다”며 “호텔 경기 동향에 영향 없이 안정적인 배당 수익을 실현할 수 있다”고 전했다.

책임 임차인의 임대조건을 매출액의 48% 또는 최소보장임대료 90억원 가운데 높은 금액을 임대료로 납부하게 했으며 책임 임차인이 임대료만 내더라도 1종 수익권자에 지급할 배당재원은 충분히 가능하도록 계약이 체결됐다.

매각 차익을 포함한 주주 IRR은 1종 수익증권(매각차익의 30%)이 15.25%이며 2종 수익증권(매각차익의 70%)은 25.75%다. 이는 감정가격 대비 낮은 매입가를 고려해서다. KB자산운용은 3개 호텔을 1954억원에 사들여 시세 감정평가액 2272억원 대비 86% 수준에 인수했다.

제주호텔의 경우 펀드 만기 시점에 220억원으로 매입하는 바이백 옵션이 설정돼 있다. 책임임차인은 부동산 매입 1년 이후부터 220억원 이상으로 우선매수를 할 수 있으며 펀드 만기일까지 우선매수권을 행사하지 않을 경우 220억원으로 제주호텔을 매입하는 특약이 돼 있다.

KB운용 관계자는 “호텔 임차인인 아이큐웰을 후순위 투자자로 참여시켜 단기간 운영(3년) 후 재매각할 계획”이라며 “매각 때는 감정평가액에 따라 매각할 것”이라고 전했다.