[이데일리 마켓in 김연서 기자] STO(토큰증권발행)시장의 무게중심이 부동산에서 IP(지식재산권), 콘텐츠 등 비정형 자산으로 이동하고 있다. 시장 초기 성장을 이끌었던 부동산 조각투자 플랫폼들이 잇따라 사업을 종료하거나 방향 전환에 나서면서다. 리츠(REITs) 대비 세제·유동성 측면의 구조적 한계에 정부의 부동산 규제 기조까지 겹치며 시장 재편이 빨라지는 분위기다.

Chat GPT를 통해 제작한 생성형 이미지.

11일 금융투자업계에 따르면 부동산 조각투자 1세대 플랫폼 펀블은 오는 14일 서비스를 종료한다. 국내 부동산 조각투자 시장을 가장 먼저 개척한 루센트블록은 조각투자 장외거래소 인가전에 참가하는 등 유통업 중심으로의 사업 방향 전환을 고려하기도 했다.

업계에서는 단일 부동산 자산 기반 STO 모델의 성장 한계가 드러나고 있다는 평가가 나온다. 실제로 부동산 STO의 가장 큰 약점으로는 리츠 대비 구조적 열위가 꼽힌다.

상장 리츠는 분리과세 특례(9.9%)가 적용되지만 토큰증권에는 배당소득세(15.4%)가 부과된다. 동일한 자산에 투자하더라도 세후 수익률에서 리츠가 유리한 구조다. 시장 규모 차이도 크다. 국내 상장 리츠 시가총액은 약 7조9000억원 수준인 반면 부동산 조각투자 주요 3개사의 누적 공모 규모는 1000억원에 못 미친다.

상품 구조에서도 차이가 난다. 리츠는 다양한 자산을 편입해 분산 효과를 확보하지만 부동산 조각투자는 단일 중소형 건물 중심 상품이 많아 개별 자산 변동 위험에 취약하다.

정부의 부동산 규제 기조 역시 부담으로 작용할 수 있단 우려가 나온다. 금융위원회는 최근 ‘부동산 시장과 금융의 과감한 절연’을 강조하며 가계대출 관리 강화 방침을 밝혔다. 업계에서는 이런 분위기 속에서 장외거래소 1호 STO 상품으로 부동산 상품이 전면에 나서기 쉽지 않다는 전망도 나온다.

반면 시장 관심은 비정형 자산으로 이동하고 있다. 대통령 소속 국가지식재산위원회는 올해 초 IP 로열티 기반 토큰증권 활성화를 정책 과제로 제시했다. 바이셀스탠다드는 특허 IP 로열티 기반 STO 상품화를 추진 중이며, 해양진흥공사는 HMM 용선 선박 기반 조각투자 사업에 착수했다. 한국ST거래는 LS증권과 함께 ‘백년가게’ 소상공인 사업권 기반 투자계약증권으로 혁신금융서비스 지정을 받았다.

업계 관계자는 “부동산 조각투자가 STO 시장 초기 성장을 이끈 것은 사실이지만 앞으로는 기존 금융이 다루지 못했던 비정형 자산 중심으로 시장이 재편될 가능성이 크다”고 말했다.