[이데일리 김성수 기자] 한국토지주택공사(LH)가 공공임대주택을 지으려 했던 여의도 부지를 매물로 내놓았다. 임대주택 건설에 대한 주변 아파트 주민들의 반대가 극심한데다, LH 재무구조가 좋지 않아서 땅을 파는 쪽으로 노선을 바꿨다.

다만 해당 부지의 수익성을 높이려면 용도지역을 기존 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서 준주거지역으로 상향해야 한다는 인허가 부담이 있다. 이를 감안하면 가격이 다소 비싸다는 의견도 나온다.

여의도 성모병원 인근 부지 매각…공급예정가 4024억

31일 LH청약플러스 홈페이지에 따르면 LH는 서울 여의도 비축토지를 공급한다는 공고문을 지난 30일 올렸다.

서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2504평) 부지며 공급 예정가격(원)은 4024억5680만원이다. 3.3㎡(평)당 1억6000만원대다.

서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 한국토지주택공사(LH) 소유 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)

LH는 공급일정(입찰) 신청을 오는 12월 13일 받으며, 개찰결과도 같은 날 게시한다. 해당 부지는 가톨릭대학교 여의도성모병원 옆에 있으며 이전에 학교용지로 지정됐지만 40년간 공터로 남아있었다.

교육청에서 여의도에 더 이상 학교가 필요하지 않다고 판단했기 때문이다. 이 땅은 용도지역이 제2종 일반주거지역(7층 이하)이지만 현재 서울시 지구단위계획구역으로 묶여있다.

지구단위계획은 아파트 단지들이 재건축 정비사업 계획을 수립하기 전 마련하는 상위 계획이다. 토지를 보다 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하는 게 목적이다.

당초 LH는 이곳에 약 300가구를 위한 일자리 연계형 공공임대주택을 건립할 계획이었다. 국토교통부가 문재인 전 정부 시절이던 지난 2020년 발표한 8·4 부동산 대책의 일환이다. 윤석열 정부 들어서는 ‘뉴홈 공공분양주택 사업’을 진행하려고 했었다.

하지만 부지 인근에 거주하는 여의도 시범아파트와 삼익아파트 주민들이 거세게 반발했다. 공공임대주택 건설이 금융특구라는 여의도의 도시적 특성에 맞지 않는데다, 주민들 의견을 전혀 반영하지 않은 정책이었기 때문이다.

이에 사업이 3년 이상 진행되지 못한 것으로 전해졌다. 이런 상황에서 LH 재무구조가 좋지 않아져 결국 여의도 부지를 파는 쪽으로 노선을 바꿨다. LH는 지난 6월 기획재정부로부터 ‘재무위험 기관’으로 지정됐다.

기획재정부가 지난달 국회에 제출한 ‘2023~2027년 공공기관 중장기재무관리계획’에 따르면 LH의 올해 이자보상배율 전망치는 0.3배로 1 미만이었다.

이자보상배율이란 영업이익을 이자비용으로 나눈 비율을 뜻한다. 이자보상배율이 1에 못 미친다는 것은 영업활동으로 번 돈으로 이자도 내지 못한다는 뜻이다.

준주거로 용도지역 상향 부담…“매각가 너무 비싸다”

또한 해당 자료를 보면 LH는 부채 규모가 올해 154조5000억원에서 5년 뒤인 2027년 186조6000억원으로 32조1000억원(20.8%) 증가할 것으로 예상된다.

‘2023~2027년 공공기관 중장기재무관리계획’ 일부 캡처 (자료=기획재정부)

부채비율은 올해 220.1%에서 2027년 208.2%로 하락이 예상되지만 절대적인 부채 규모는 증가할 것으로 예상되는 것이다.

LH 관계자는 “여의도 부지에 뉴홈 사업을 하려 했는데 주변 주민들 반대가 극심하고 인허가 진전도 없어서 사업이 3년 가량 진행되지 못했다”며 “LH의 재무구조도 좋지 않다보니 여의도 땅을 파는 쪽으로 방향을 틀었다”고 말했다.

다만 해당 부지의 인허가 부담을 감안하면 가격이 비싸다는 의견이 있다. 이 부지는 ‘제2종 일반주거지역(7층 이하)’이라서 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다.

‘제2종 일반주거지역(7층 이하)’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 지역이다. 반면 ‘준주거지역’은 주거시설 뿐 아니라 업무·상업시설도 건축할 수 있어서 더 높은 층수의 건물을 지을 수 있다.

서울특별시 도시계획 조례에 따르면 ‘2종 일반주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 200%며 ‘준주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 400%다. 단순 계산하면 준주거지역은 2종 일반주거지역보다 건물을 2배 높게 올릴 수 있는 셈이다.

준주거지역으로 용도지역이 상향되려면 특별계획구역으로 허가를 받아야 한다. 또한 세부 개발계획도 수립해서 관할 지방자치단체(지자체)인 서울시와 협의를 거쳐 최종적으로 승인을 받아야 한다.

‘서울 여의도 비축토지 공급 공고문’ 일부 캡처 (자료=LH청약플러스 홈페이지)

하지만 실제로는 용도지역 상향이 쉽지 않다. 관할 지자체가 용도지역 상향을 허용할 경우 해당 업체에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다. 이를 고려하면 LH의 매각가(평당 1억6000만원대)가 높다는 의견이 나온다.

부동산 시행사 HMG는 지난 2021년 7월 바로 옆에 있는 8264㎡(약 2504평) 규모 부지(여의도동 61-1번지)를 3030억원에 매입했다. 3.3㎡(평)당 1억2100만원대다.

부동산업계 관계자는 “LH가 제시한 금액은 2년여 전 시행사 HMG가 샀던 가격보다 훨씬 높다”며 “부동산 경기도 좋지 않고, 인허가 문제를 해결해야 한다는 부담이 있는 상태에서 사기에는 땅값이 너무 비싸다”고 말했다.

이에 대해 LH는 감정평가법인 2곳에 요청해서 표준지 기준으로 조사를 진행해 가격을 산정했다고 설명했다. 만약 땅이 팔리지 않을 경우 가격을 낮춰서 다시 내놓을지에 대해서는 아직 계획이 없는 상태다.

LH 관계자는 “이번 여의도 부지 매각은 공사 재무구조 개선 목적이 있어서 급하게 진행됐다”며 “땅이 팔리지 않을 경우 방침을 다시 세워야 할 것으로 보이며, 재매각 등 이후 일정에 대해서는 아직 정해진 바 없다”고 말했다.