[이데일리 마켓in 김성수 기자] 미국 아마존 물류센터에 투자한 미래에셋자산운용 공모펀드가 사실상 ‘손절 매각’ 여파로 순자산가치(NAV)가 큰 폭 하락했다.

보유 자산 중 하나를 매입가보다 낮은 가격에 처분하면서 자산 재평가가 이뤄졌고, 이에 따라 투자자 지분 가치도 직전 대비 두 자릿수 감소했다.

다만 미래에셋자산운용은 매각대금 대부분을 대출원금 상환에 사용해 포트폴리오 안정성을 높였다. 나머지 2개 자산도 리파이낸싱을 거쳐 내년 초 펀드만기 연장 등을 안내할 예정이다.

맵스16호 주식 순자산가치, 재평가 후 13.2%↓

15일 금융투자업계에 따르면 미국 아마존 물류센터에 투자한 공모펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호’(이하 맵스16호)의 주식 순자산가치(NAV)는 최근 자산 재평가를 거친 후 직전 대비 약 13.2% 하락했다.

이번 NAV 조정은 맵스16호가 투자해온 미국 아마존 물류센터 가운데 하나인 ‘아마존 콘코드(Amazon Concord)’를 매각한 결과가 반영된 데 따른 것이다.

아마존 콘코드 (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 투자설명서)

맵스16호는 미국 △인디애나(아마존 그린우드) △오하이오(아마존 베드포드 하이츠) △노스캐롤라이나(아마존 콘코드) 소재 아마존 물류센터 3곳에 투자하고 운용해서 그 수익을 수익자에게 분배하는 부동산 펀드다.

세 물류센터는 각각 2020년 6월, 2020년 8월, 2020년 9월 준공됐다.

이 중 ‘아마존 콘코드’는 미국 샬롯 도심부에서 북동측으로 약 28km 거리에 위치한 신축 ‘라스트 마일’ 물류센터다. 샬롯 다운타운(도심)까지 I-85 고속도로를 통해 22분 이내 진입 가능하다.

맵스16호는 아마존 콘코드를 지난 10월 7일 매각했다. 매각대금은 5195만달러(약 728억9104만원)로, 매각 관련 부대비용을 차감하기 전 금액이다. 이는 해당 자산의 매입가액이었던 6820만달러와 비교하면 약 24% 낮다. 사실상 손실을 감수한 ‘손절 매각’인 셈이다.

美콘코드 물류센터, 매입가보다 24% 손절 매각

미래에셋자산운용은 아마존 콘코드 매각 후 이를 반영해서 투자자산에 대한 재평가를 실시했다. 현지 매각결과를 펀드 기준가에 반영하는 것이 목적이다. 맵스16호는 매각 결과를 새로운 외화주식 평가액에 반영해 공정가액을 조정했다.

재평가 전 맵스 US 로지스틱스 파트너스 LP 주식의 평가액은 5966만7671.63달러였으나, 재평가 이후에는 5176만1754.91달러로 낮아졌다. 이에 따른 평가손익 조정액은 790만5916.72달러다.

이번 평가액 변경은 지난 3월 상속·증여세법을 준용한 ‘맵스 US 로지스틱스 파트너스 원 LP’ 주식가치 평가서에, ‘아마존 콘코드’ 매각 결과를 반영한 SPC의 지난해 10월 말 재무제표를 적용하면서 이뤄졌다. 이에 따라 펀드 보유주식의 순자산가치가 직전 대비 약 13.2% 하락했다.

(자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호)

시장에서는 이번 사례가 미국 물류센터 시장의 조정 국면을 단적으로 보여주는 사례라는 평가가 나온다. 금리 상승 이후 물류센터 자산 가치가 조정을 받으면서, 아마존이라는 우량 임차인을 둔 자산조차 매입가를 방어하기 어려운 환경이 이어졌다는 분석이다.

이번 매각과 재평가로 맵스16호의 자산 구성과 수익성에 대한 투자자들 관심도 한층 높아질 전망이다. 나머지 2개 자산들의 가치 변동성도 지속적으로 점검해야 할 것으로 보인다.

매각자산 외 SPC(아마존 베드포드 하이츠, 아마존 그린우드 및 홀드 코 SPC)의 경우 정기평가가 도래하는 시점인 내년 3월 직전 연도와 동일한 평가 방법으로 주식가치를 재평가할 예정이다.

미래에셋자산운용 관계자는 “매각대금 대부분을 대출원금 상환에 사용해 포트폴리오 안정성을 높였다”며 “나머지 2개 자산도 리파이낸싱을 거쳐 내년 초 펀드만기 연장 등을 안내할 예정”이라고 말했다.