[이데일리 마켓in 김성수 기자] 부동산 디벨로퍼 신영이 ‘브라이튼N40’ 관련해서 받은 대출금이 일부 상환됐다. 나머지 1600억~1700억원은 만기가 3년 연장됐다.

앞서 신영이 이달 대출 만기를 앞두고 리파이낸싱을 추진한 결과 어려운 프로젝트파이낸싱(PF) 시장상황 속에서도 만기 연장에 성공한 것.

‘브라이튼N40’ 전경 (사진=브라이튼N40 홈페이지)

◇ 4년 ‘임대 후 분양전환’…2026년 임대 만료

17일 금융투자업계에 따르면 디벨로퍼 신영이 ‘브라이튼N40’ 사업을 위해 받은 대출 2250억원 중 일부에 대한 상환이 올해 순차적으로 이뤄졌다.

잔여 대출원금 1600억~1700억원은 만기가 오는 2027년 7월 17일까지로 3년 연장됐다.

브라이튼N40 사업은 서울 강남구 논현동 40번지 일원에 공동주택 지하 4층, 지상 5~10층, 5개동 148가구 등을 신축해서 임대 후 분양 전환하는 사업이다. 시공사는 포스코이앤씨(구 포스코건설)다.

전용 84~176㎡ 140가구와 전용 171~248㎡ 펜트 8가구로 구성돼 있다. 이 곳은 지하철 7호선 학동역에서 걸어서 9분, 7호선 논현역에서 11분, 3호선 신사역에서 13분 걸리는 ‘트리플 역세권’이다. 학동공원도 바로 옆에 있다.

앞서 신영은 해당 부지를 지난 2018년 8월 1855억원에 매입했다. 이어 지난 2022년 6월 건물 준공 및 사용승인이 완료됐으며, 같은 해 7월부터 신영이 ‘임대 후 분양전환’ 방식으로 공급했다.

이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이다. 브라이튼N40의 임대의무기간은 4년으로 등록돼 있다.

당초 신영은 이 사업과 관련해서 대주들로부터 약정금 6400억원의 대출을 조달했다. 이 중 일부(1600억원)가 조기상환돼서 대출금이 4800억원으로 줄었으며, 작년 7월 17일 대출 만기일이 도래했다.

당시 신영은 원금 4800억원 중 2550억원 대출금을 상환했고, 나머지 원금 2250억원 대출금에 대해 변경 대출약정서를 체결하고 만기를 이달 17일로 연장했다.

‘브라이튼N40’ 전경 (사진=브라이튼N40 홈페이지)

◇ 대출원금 2250억 중 트랜치A·B 상환 완료

2250억원의 각 트랜치별 대출원금은 △트랜치A 800억원 △트랜치B 250억원 △트랜치C 1200억원이다. 주요 담보 및 상환 우선순위는 트랜치A에서 트랜치C 순이다.

또한 변경된 대출약정 상의 각 트랜치별 대주들이 해당 건물에 대한 근저당권자로 돼 있다.

특수목적회사(SPC) 프리마논현베타는 트랜치A의 대주 중 일부로 참여하고 있으며, 원금 200억원 대출채권을 보유하고 있다. 이 대출은 만기가 이달 17일이며, 상환 완료됐다. 이 대출을 유동화한 거래의 주관회사는 KB증권이다.

SPC 랜드마크논현제삼차, 프리마논현찰리는 트랜치B의 대주로 참여하고 있다. 두 곳 모두 원금 125억원 대출채권을 보유하고 있으며 각각 지난 3월, 지난 5월 상환됐다. 만기는 이달 17일로 동일하다.

랜드마크논현제삼차, 프리마논현찰리가 빌려준 대출을 유동화한 거래의 경우 각각 신한투자증권, NH투자증권이 주관회사를 맡고 있다.

대출원금은 만기(이달 17일) 일시상환되는 조건이지만, 약정된 조건에 따른 조기상환도 가능하다.

대출이자는 매 1개월로 설정된 이자기간의 초일에 약정된 변동금리로 산정돼 지급된다. 이에 대한 법인세법상 원천징수 및 지방세법상 특별징수세액은 신영의 후순위대여금으로 충당된다.

대출금 2250억원 중 이처럼 상환된 금액을 제외한 나머지 1600억~1700억원은 만기가 오는 2027년 7월 17일까지로 3년 연장됐다.

감사보고서를 보면 브라이튼 N40 임대주택의 장부가액은 △토지 1718억5309만원 △건물 1756억6310만원을 합치면 총 3475억1619만원이다. 또한 브라이튼 N40 임대주택 토지 및 건물에 대한 담보설정금액은 2034억5000만원이다.