[이데일리 지영의 기자] 투자시장 ‘큰손’인 기관투자자들이 줄줄이 물류센터 투자 불가 방침을 내세우고 있다. 물류센터 공급 과잉과 수요 감소로 인해 신규 투자가 곧 손실이 될 수 있다는 우려가 높아서다. 물류센터 착공 전 단계에서 초기투자를 단행했던 기관들은 착공 실패로 손실을 볼 것을 우려하는 처지다.

26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 과학기술인공제회와 NH생명, IBK기업은행 등은 오는 2023년 대체투자 리스크 대응 계획에 물류센터 투자 불가 방침을 세웠다. 이밖에 공제회와 연기금 등 대부분의 주요 기관투자자들이 투자 검토 대상에서 물류센터를 제외하는 추세인 것으로 전해졌다.

한 IB업계 관계자는 “내년부터는 시장 환경이 더 나빠질 수밖에 없는데, 앵커 투자자(LP)들이 투자 대상 중 가장 리스크가 높다고 보는 것을 선제적으로 제외에 나섰다. 대표적인 건이 물류센터”라며 “딜 진행 해보려고 문의 넣어보면 물류건의 경우 아예 검토조차 불가능하다고 못 박는 곳이 대부분”이라고 말했다.

큰손들이 선제적으로 투자불가 원칙을 내세우는 이유는 물류센터 투자 리스크가 높은 수준으로 올라섰기 때문이다. 그동안 코로나19 팬데믹 기간에 온라인 소비가 늘면서 최근 수년 사이 물류센터 신규 공급이 물밀듯 쏟아져 나왔던 상황. 그러나 시장 수요를 넘어 공급 과잉으로 이어지면서 공실 우려가 높아지는 추세다.

이미 투자를 단행한 건에서 손실이 발생할 우려도 높아지고 있다. 특히 프로젝트파이낸싱(PF) 중 물류센터 착공 전 초기 준비 자금을 조달하는 브릿지론에 참여한 경우 리스크가 더 클 수밖에 없다. 브릿지론 참여 투자자의 경우 본PF 자금이 조달 되어야 투자 회수가 가능하지만, 환경이 녹록지 않다. 상업용 부동산 빅데이터 기업 알스퀘어에 따르면 인허가를 받은 물류센터의 올해 착공률은 전년 대비 약 30% 하락한 것으로 파악됐다. 금리인상과 공사비 상승으로 인해 자금을 구하지 못한 영향이 컸다는 평가다.

한 기관투자자 관계자는 “내년에도 상업용 부동산 테마는 북을 키울 예정이지만, 위험 건은 선제적으로 쳐내고 있다”며 “특히 물류센터의 경우 리스크가 너무 높아진 상태이고, 기투자 건들 관리 부담도 높은 상황이라 신규 검토는 아예 불가능하다. 다른 곳들도 사정이 크게 다르지는 않을 것”이라고 말했다.

(사진=이미지투데이)

특히 외면 받는 대상은 저온물류센터 관련 자금 유치 건이다. 롯데온과 GS리테일 등 관련 기업이 저온물류센터 수요를 좌우하는 새벽배송 시장에서 물러나고, 다른 이커머스 기업들도 확장이 주춤한 상황. 상온 물류센터 대비 리스크가 더 높아졌다는 평가다.

물류센터를 투자 제한 대상으로 못 박지 않은 일부 기관에서도 투자 장벽을 높이고 있다. 이미 임대가 완료된 물류센터의 인수금융이나, 준공 전 선매입 확약이 된 건 위주로만 투자하겠다는 곳이 대부분인 것으로 알려졌다.

한 증권사 관계자는 “선매입 확약을 건 딜이어도 관련 추가 보증이 있어야 하거나, 계약금을 굉장히 높게 걸어야만 그나마 검토하는 상황이라 관련 딜 성사가 쉽지 않다”고 말했다.