[이데일리 성선화 기자] 올해 부동산 공모시장의 큰 장이 열릴 것으로 예상되는 가운데 법 규제 때문에 오히려 리스크가 낮은 대출형 상품 투자가 막혀 있다는 지적이 나오고 있다. 이 때문에 투자 판단이 미수한 개인들이 오히려 원금 손실 가능성이 더 큰 상품에 투자할 수밖에 없는 구조라는 비판이다.

19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 내달부터 국내외 공모형 부동산 펀드 상품이 잇달아 출시될 것으로 예상된다. 이들은 개인들도 국내외 부동산에 투자할 수 있는 상품으로 그동안 기관투자자들의 전유물로 여겨졌던 대체투자의 문턱을 낮춘 것이다. 개인 투자자들도 부동산 공모펀드를 통해 일정한 배당을 받으며 부동산 간접투자 효과를 노릴 수 있다.

하지만 문제는 투자 리스크를 낮추는 대출 형태의 상품 출시가 법으로 막혀있다는 점이다. 자본시장법 83조(금전차입 등의 제한)는 ‘집합투자업자는 집합투자재산을 운용함에 있어 집합투자지구의 계산으로 금전을 차입하지 하지 못한다’라고 규정하고 있다. 이에 부동산 펀드 구조에서 자기자본 보다 우선 순위가 높은 대출채권(메자닌) 투자 상품을 개인 공모 상품으로 판매가 불가능한 상황이다.

자본시장법 94조는 ‘부동산의 운용 특례’ 규정을 둬서 부동산개발사업을 영위하는 경우에만 금전을 대여할 수 있도록 했다. 하지만 대출을 할 수 있는 주체와 대상의 범위가 지나치게 좁아 일반적인 형태의 부동산 펀드가 하기엔 무리가 있다.

부동산 공모상품 출시를 준비하는 금융사들은 법 규제가 오히려 개인 투자자들의 원금 손실 가능성을 높이고 있다고 지적한다. 자기자본으로 부동산은 총액인수(매입) 해 온 뒤 자본금 마련 구조를 만들면서 리스크를 낮춘 ‘메자닌(대출채권)’ 상품으로 공급할 수 없기 때문이다.

일반적으로 부동산 인수 구조는 가장 안정한 선순위 대출에 금융권 자금이 들어가고, 중간 순위인 메자닌 대출, 그리고 마지막으로 리스크가 큰 자기자본이 들어간다. 지금 현재 구조로는 개인 투자자들도 후순위 에쿼티(자기자본)에 들어가야만 하는 셈이다.

최근 기관 투자자들의 투자 흐름을 보면 자기자본 투자보다는 메자닌 대출 투자를 선호한다. 특히 미국 등 금리 인상기에 접어든 국가에선 자기자본 보단 대출 투자가 유리할 수 있다.

이와 관련, 금융당국은 법 개정이 필요한 부분이라 대안이 없다는 입장이다. 금융감독원 관계자는 “대출형 공모펀드는 아주 예외적으로 허용되지만 현실성이 떨어지는 측명이 있다”며 “대출이 가능한 범위와 대상을 보다 확대하는 방향으로 법이 개정돼야 허용 가능하다”고 말했다.