[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 성선화 기자] 글로벌 최대 부동산 운용사인 블랙스톤이 조성하는 시그니처 펀드 ‘글로벌 오퍼튜니스틱 9호’에 전 세계 투자자금 약 20조원이 몰려 다시 한번 블랙스톤의 명성을 실감케 했다. 이는 블랙스톤 부동산 펀드 사상 최대 규모로, 참여의사를 밝힌 국내 기관들은 투자 가능 금액이 줄어들까 전전긍긍하는 모습이다.

국민연금·KIC·교공…국내 기관들 앞다퉈 투자 나서

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 블랙스톤은 ‘글로벌 오퍼튜니스틱 9호’ 펀드를 조성, 전 세계 기관투자자들을 대상으로 1, 2차에 나눠 수요조사를 실시했다. 이 결과 글로벌 기관들이 20조원 규모의 자금을 투자하겠다는 의사를 밝힌 것으로 알려졌다. 국내에서도 지난 7호, 8호 펀드에 투자했던 국민연금, 한국투자공사(KIC), 한국교직원공제회 등 큰 손들이 이번 9호 펀드에도 참여할 예정이다. 다만 참여의사를 밝힌 글로벌 투자자들이 너무 많아 당초 계획보다 투자 가능한 액수가 축소(컷백)될 수 있는 상황이다.

이미 1차 클로징에서 최종 목표치를 초과했기 때문이다. 통상적인 블라인드 펀드 모집은 1차 소프트 클로징과 2차 파이널 클로징으로 나눠 단계별로 진행한다. 이번에는 1차부터 물량이 몰리면서 추가 모집이 힘들 것으로 보인다. 지난 2015년 모집한 8호 펀드는 글로벌 자금 17조원이 초과 모집됐다. 국내 기관들도 2조원 정도를 투입했다.

블랙스톤 글로벌 오퍼튜니스틱 펀드의 국내 운용사인 한화자산운용 관계자는 “펀드 규모가 20조원 넘어서면 운용상의 애로가 있을 수 있어‘하드캡(최대 한도)’을 씌울 것으로 예상된다”며 “정확한 규모는 연내 펀드 클로징 이후 알 수 있을 것”이라고 말했다.

하자물건 정상화 후 매각…연평균 수익률 20% 후반

펀드의 인기는 지난 20년간 검증된 ‘오퍼튜니스틱 펀드’의 트랙레코드 덕분이다. 블랙스톤의 대표펀드인 오퍼튜니스틱 펀드의 연환산평균수익률(IRR)은 20% 후반에 달한다.

블랙스톤은 1990년대부터 부실 자산을 매입 후 정상화한 뒤 매각하는 전략을 구사해 왔다. 투자 대상은 리테일·주거·물류·오피스·호텔 등 다양하다. 지난 9월말 기준 보유 자산은 미국에서 두번째로 높은 110층짜리 시카고 윌스타워, 힐튼·코스모폴리탄 호텔, 유럽 물류업체 로지코어 등 120조원 규모에 달한다. 조나탄 그레이 블랙스톤 부동산그룹 글로벌 헤드는 “전 세계 기관투자가들의 자금을 통해 수익 극대화를 추구한다”며 “글로벌 시장의 부동산 자산을 합리적 기준에 의해 투자하고 가치를 높인 뒤 영구적으로 사용할 기관에 매각한다”고 설명했다.

이번 오퍼튜니스틱 펀드의 인기는 코어(핵심) 자산이 지나치게 오른 글로벌 부동산 시장 상황의 방증이기도 하다. 한화자산운용 관계자는 “지난 2015년 8호 펀드 모집 당시만해도 국내 기관들의 관심이 지금처럼 높진 않았다”며 “오를대로 오른 핵심 자산 덕에 많은 기관들이 가치가 저평가 된 오퍼튜니스틱 자산에 눈을 돌리고 있다”고 말했다.

실제로 블랙스톤의 또다른 오퍼튜니스틱 펀드인 대출채권(DBET) 펀드에도 투자자들이 몰리고 있다. 블랙스톤 대출채권은 에쿼티(지분)가 아닌 사모대출 형태의 투자다. 이 때문에 목표 수익률은 오퍼튜니스틱 에쿼티 비해 두배 정도 낮다. 하지만 이 펀드 역시 밸류애드가 가능한 부동산 자산에 투자를 하기 때문에 10%대의 높은 수익률이 가능하다.

업계 관계자는 “보수적으로 코어 자산 위주로 투자하던 국내 기관들이 보다 리스크가 큰 부실자산 투자에도 눈을 돌리고 있다”며 “이는 부동산 경기 하락을 감지한 기관들의 선제적 투자”라고 말했다.