[이데일리 박정수 지영의 기자] 미래에셋자산운용이 여의도 국제금융센터(IFC) 매입 자금 마련에 난항을 겪고 있다. 주요 기관 투자자들이 투자에 냉담한 반응을 보이고 있어 대출 금리를 5% 이상 주고 모집 기한을 연장해도 딜 클로징이 쉽지 않을 상황이라는 평가가 지배적이다.

6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋운용은 최근 IFC 선순위 대출 금리를 최대 4.8%까지 올렸다. 초기에 인수 전략을 설계할 당시 계획에서는 대출 금리 최상단을 약 4.2% 수준으로 잡았으나 가파른 금리인상 기조 속에 투자자를 모으기 위해 추가 상향이 불가피했던 것으로 파악됐다. 이에 따라 대출 금리 상단을 계속 올리는 상황이다. 미래에셋은 4조 1000억원대 IFC 인수 자금 중 2조1000억원을 대출모집으로, 2조를 에쿼티 물량으로 책정해 3분기 내에 자금을 조달할 계획이다.

대출 금리를 공격적으로 상향조정했음에도 IFC 인수를 위한 투자금 모집 마감은 녹록지 않을 것으로 보인다. 당초 계획한 3분기를 넘어 연말까지도 마무리가 쉽지 않을 것이라는 분석이 나오고 있다. 미래에셋증권이 공격적인 대출 영업에 나서는 등 미래에셋 전 계열사가 나서서 IFC 인수자금 마련에 총력을 기울이고 있음에도 주요 LP들의 반응이 우호적이지 않은 모양새다. 시장 여건이 연일 악화일로를 걷는 까닭에 주요 기관 투자자들의 유동성이 말라가고 있어서다. 하반기 중 미국 연준과 한국은행의 지속적인 빅스텝(한 번에 기준금리 0.5%포인트 인상) 행보도 가시화 되고 있어 대출금리를 5% 가까이 올렸음에도 딜 매력도가 크게 높지 않다는 평가가 나온다.

IFC 전경.(사진=미래에셋자산운용)

투자제안을 받은 업계 고위 투자 책임자들은 줄줄이 난색을 표하고 있다. 대부분의 LP가 에쿼티 투자를 고사하고, 대출조차 투자 결정이 쉽지 않다는 입장을 보였다.

한 증권업계 고위 관계자는 “자금이 말라도 너무 말랐다. 그동안 미래에셋과의 거래 관계를 생각해 대출을 검토하겠다고는 해놓은 상황이지만 금리 4.8%를 준다고 해도 지금은 들어갈 수 있는 상황이 아니다”라며 “인수전에서 몸값을 너무 올렸다. 안 좋은 시기에 너무 무거운 딜을 잡은 것”이라고 지적했다.

한 연기금 CIO도 “대출 비중이 크고 금리가 높으면 에쿼티 가치가 줄어든다. 부동산 가치가 떨어지는 상황인데 잘 지켜봐야한다”며 “에쿼티는 더욱 LP들이 안 들어가려고 할텐데 쉽게 투자를 결정할 수 없는 상황”이라고 말했다.

상황이 이렇다보니 업계에서는 미래에셋 측이 이례적으로 선순위 대출에 대한 담보인정비율(LTV)를 80%까지 높이는 것을 검토 중이라는 이야기도 나온다. 대출 비중을 키우고 중후순위 대출까지 끌어와서라도 부족한 자금을 메우려고 한다는 평가다. IFC는 공실률이 약 1%에 그치는 코어(Core) 자산이지만 현재 예상되는 수익률로는 투자자들의 눈높이를 맞출 수 없어 유치 전략 변경도 불가피하다는 평가다. 투자 유치 기간을 최대 6~7년까지 늘리고 밸류애드나 오퍼튜니스틱 전략을 적용, 수익을 올려야 모집 가능성이 있다는 것.

이와 관련 미래에셋그룹 고위 관계자는 “최근 금리가 올라서 선순위 대주단 쪽 눈높이가 오르는 바람에 그 조정 작업을 좀 진행하는 과정”이라며 “LTV 조정 계획은 없다. 오히려 에쿼티 모집이 경쟁적으로 차는 상황”이라는 입장을 내놨다.