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“브릿지론 다음은 본PF…점진적 위기 살펴봐야”
- [35회 SRE]
- 1위 한신평 김예일·윤소정·정호준·김선영 연구원
- 등록 2024-11-19 오전 6:21:56
- 수정 2024-11-19 오전 6:21:56
이 기사는 2024년 11월 19일 06시 21분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.
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[이데일리 마켓in 이건엄 기자]레고랜드 사태 이후 2년이 지났지만 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기는 현재진행형이다. PF 익스포저(위험 노출액) 상당수를 차지했던 브릿지론이 금융사의 충당금 적립과 경·공매를 통해 일부 해소됐지만 여전히 많은 사업장이 부실로 몸살을 앓고 있기 때문이다. 특히 비교적 안전하다고 평가받았던 본PF 역시 부동산 경기 침체에 따른 미분양으로 미래를 장담하기 어려워지면서 불안감이 고조되고 있다.
이처럼 PF 불확실성이 여전한 상황에서 한국신용평가가 지난 9월 30일 낸 ‘변곡점 맞은 PF, 업권별 충당금 방어벽은 얼마나 견고한가’ 리포트는 부실 PF 대응 지침서로 손색이 없다는 평가를 받고 있다. 정부의 사업성 평가를 기반으로 캐피탈과 증권, 저축은행이 보유하고 있는 사업장별 익스포저를 면밀히 분석해 시장에 경종을 울렸다.
해당 리포트는 35회 SRE 베스트리포트 부문에서 전체 복수응답 341표(응답자 183명, 15개 베스트리포트 후보 가운데 최대 2개 복수응답) 중 47표(13.8%)를 받으며 베스트 리포트 1위에 올랐다. 보고서 작성에는 한국신용평가 금융1실 김예일 수석연구원, 윤소정 수석연구원, 정호준 애널리스트, 금융2실 김선영 수석연구원이 참여했다.
이번 보고서에는 캐피탈과 증권, 저축은행의 PF 구조조정에 따른 부담 규모와 손실흡수력 전망 등이 포함됐다. 김예일 연구원은 “감독 당국의 사업성 평가도 있었고 자료도 보충되면서 과거 대비 보고서 작성이 용이했다”며 “금융기관 자료 보완이 많이 이뤄졌고 개별사업장별 현황도 정리가 잘돼 있었다”고 말했다.
보고서에 대한 시장의 반응도 긍정적이었다는 게 이들의 설명이다. PF 위기론이 사그라들면서 이전 만큼의 관심을 이끌어내진 못했지만 시장 참여자들의 문의가 꾸준히 이어졌다는 후문이다.
김선영 연구원은 “보고서가 나간 이후 캐피탈업계의 대응력에 대한 문의들이 있었다”며 “캐피탈 같은 경우 등급과 연계해서 설명하려고 노력했다. 그런 부분이 좋은 반응을 이끌어낸 것은 의미가 크다고 생각한다”고 말했다.
윤소정 연구원도 “과거 내용을 업데이트하고 시장에 메시지를 주려고 했는데 이런 부분들이 좋은 성과로 나타났다”며 “향후에도 좋은 의견을 전달할 수 있는 노력을 지속할 것”이라고 전했다.
정호준 연구원은 “PF 시장에 대해 우려도 있고 저축은행의 경우 상황이 좋지 않다보니 부담감이 있었다”며 “좋은 결과를 낸다기 보다는 정확하게 정보를 전달하고자 했다”고 말했다.
연구원들은 보고서 작성 과정에서 아쉬운 부분으로 PF 관련 세부 정보에 대한 낮은 접근성을 꼽았다. 과거 대비 나아졌지만 여전히 개별 및 해외 사업장에 대한 리스크를 면밀히 살펴보기에는 음영이 다수 존재한다는 설명이다.
김예일 연구원은 “여전히 개별 사업장별 정보나 자료가 제한적인 부분들이 많다”며 “이 때문에 적시성 있는 판단이 어렵다”고 말했다.
윤소정 연구원도 “해외 사업장의 경우 많은 정보를 접하지 못한다”며 “종합적인 판단을 위해선 그런 부분들이 제공될 필요가 있다고 생각한다”고 지적했다.
연구원들은 금융권의 충당금 확보와 정부의 정책지원 덕분에 브릿지론을 중심으로 PF 익스포저가 빠르게 안정화됐지만 안심하기에는 이르다고 입을 모았다.
김예일 연구원은 “본PF와 관련해 엑시트(EXIT·투자금 회수)와 성과를 지속적으로 살필 예정”이라며 “수도권 주택 등 우량 사업장의 경우 걱정할 수준은 아니지만 지식산업센터나 생활형숙박시설 등은 지켜볼 필요가 있다”고 강조했다.
김선영 수석연구원도 “본PF의 경우 지식산업센터나 물류센터 등 임대와 매각 지연 해소에 어려움을 겪는 사업장은 집중적으로 보고 있다”며 “익스포저 자체는 크지 않지만 만기 집중도가 높은 사업장은 손익에 영향이 있을 수 있다”고 말했다.
정호준 연구원은 “저축은행의 경우 캐피탈, 증권과 달리 미분양이거나 분양개시 하지 않은 사업장이 다수 있었다”며 “이를 고려해 본PF도 위험사업장의 공실률 등을 바탕으로 살필 예정”이라고 설명했다.
[이 기사는 이데일리가 제작한 35회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
이처럼 PF 불확실성이 여전한 상황에서 한국신용평가가 지난 9월 30일 낸 ‘변곡점 맞은 PF, 업권별 충당금 방어벽은 얼마나 견고한가’ 리포트는 부실 PF 대응 지침서로 손색이 없다는 평가를 받고 있다. 정부의 사업성 평가를 기반으로 캐피탈과 증권, 저축은행이 보유하고 있는 사업장별 익스포저를 면밀히 분석해 시장에 경종을 울렸다.
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이번 보고서에는 캐피탈과 증권, 저축은행의 PF 구조조정에 따른 부담 규모와 손실흡수력 전망 등이 포함됐다. 김예일 연구원은 “감독 당국의 사업성 평가도 있었고 자료도 보충되면서 과거 대비 보고서 작성이 용이했다”며 “금융기관 자료 보완이 많이 이뤄졌고 개별사업장별 현황도 정리가 잘돼 있었다”고 말했다.
보고서에 대한 시장의 반응도 긍정적이었다는 게 이들의 설명이다. PF 위기론이 사그라들면서 이전 만큼의 관심을 이끌어내진 못했지만 시장 참여자들의 문의가 꾸준히 이어졌다는 후문이다.
김선영 연구원은 “보고서가 나간 이후 캐피탈업계의 대응력에 대한 문의들이 있었다”며 “캐피탈 같은 경우 등급과 연계해서 설명하려고 노력했다. 그런 부분이 좋은 반응을 이끌어낸 것은 의미가 크다고 생각한다”고 말했다.
윤소정 연구원도 “과거 내용을 업데이트하고 시장에 메시지를 주려고 했는데 이런 부분들이 좋은 성과로 나타났다”며 “향후에도 좋은 의견을 전달할 수 있는 노력을 지속할 것”이라고 전했다.
정호준 연구원은 “PF 시장에 대해 우려도 있고 저축은행의 경우 상황이 좋지 않다보니 부담감이 있었다”며 “좋은 결과를 낸다기 보다는 정확하게 정보를 전달하고자 했다”고 말했다.
연구원들은 보고서 작성 과정에서 아쉬운 부분으로 PF 관련 세부 정보에 대한 낮은 접근성을 꼽았다. 과거 대비 나아졌지만 여전히 개별 및 해외 사업장에 대한 리스크를 면밀히 살펴보기에는 음영이 다수 존재한다는 설명이다.
김예일 연구원은 “여전히 개별 사업장별 정보나 자료가 제한적인 부분들이 많다”며 “이 때문에 적시성 있는 판단이 어렵다”고 말했다.
윤소정 연구원도 “해외 사업장의 경우 많은 정보를 접하지 못한다”며 “종합적인 판단을 위해선 그런 부분들이 제공될 필요가 있다고 생각한다”고 지적했다.
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김예일 연구원은 “본PF와 관련해 엑시트(EXIT·투자금 회수)와 성과를 지속적으로 살필 예정”이라며 “수도권 주택 등 우량 사업장의 경우 걱정할 수준은 아니지만 지식산업센터나 생활형숙박시설 등은 지켜볼 필요가 있다”고 강조했다.
김선영 수석연구원도 “본PF의 경우 지식산업센터나 물류센터 등 임대와 매각 지연 해소에 어려움을 겪는 사업장은 집중적으로 보고 있다”며 “익스포저 자체는 크지 않지만 만기 집중도가 높은 사업장은 손익에 영향이 있을 수 있다”고 말했다.
정호준 연구원은 “저축은행의 경우 캐피탈, 증권과 달리 미분양이거나 분양개시 하지 않은 사업장이 다수 있었다”며 “이를 고려해 본PF도 위험사업장의 공실률 등을 바탕으로 살필 예정”이라고 설명했다.
[이 기사는 이데일리가 제작한 35회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
이건엄 기자
leeku@
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